금융

일시적 2주택, 상속주택 포함… 비과세 성공한 다주택자의 비밀

jejulove0807 2026. 1. 26. 10:35

부동산 세금 중 가장 많이 질문받는 주제가 바로 1주택 비과세입니다.
기본적으로는 1가구 1주택자가 2년 이상 보유 & 거주한 경우, 양도소득세를 비과세받을 수 있는 제도인데요.

일시적 2주택, 상속주택 포함… 비과세 성공한 다주택자의 비밀

다주택 양도세 중과 절세 전략


“나는 다주택자인데도 **비과세를 받을 수 있는 방법은 없을까?”
“실제로 누가 그렇게 해서 세금을 안 냈다던데?”

 네, 맞습니다. 실제로 다주택자임에도 불구하고 비과세를 받은 사례가 존재합니다.
이 글에서는 바로 그 성공 사례들을 바탕으로, 조건과 전략을 구체적으로 살펴보겠습니다.

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 1주택 비과세의 기본 조건 다시 정리

먼저 기본을 짚고 갑시다. 1주택 비과세는 아래 조건을 충족해야 합니다.

주택 수별 비과세
항목 기본 요건
주택 수 1가구 1주택 (일시적 2주택은 예외 가능)
보유기간 2년 이상 (2021년 1월 이후 취득 시 실거주 요건 포함)
거주요건 조정지역 내 주택은 2년 이상 실거주 필요
양도가액 12억 원 이하 (2023년 기준, 초과분은 과세)
예외사항 일시적 2주택, 상속주택, 분가 등 일부 예외 인정

이 조건을 충족하면, 12억 원까지의 양도차익에 대해 세금이 부과되지 않습니다.
하지만 다주택자는 보통 여기서 탈락하죠.
그렇다면 다주택자는 어떻게 이 조건을 ‘비켜나가며’ 비과세를 받는 걸까요?

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2. 다주택자에게도 기회가 되는 경우

다주택자라도 다음과 같은 경우에는 1주택자처럼 비과세가 가능합니다.

✅ 일시적 2주택 요건 충족 시

기존 1주택을 보유한 상태에서 새 집을 사고 2년 내 기존 집을 팔면, 새 집만 1주택으로 간주하여 비과세 가능.

✅ 상속주택 포함 시

상속으로 인한 주택은 일정 조건 하에 주택 수에서 제외됩니다.

✅ 1주택 외 주택이 '비주택'으로 간주되는 경우

예: 오피스텔, 분양권, 지방 소형주택 등은 일정 요건 충족 시 주택 수에서 빠짐.

✅ 장기보유특별공제 대상이면서 다른 주택을 처분했을 경우

장기간 보유한 주택을 마지막으로 양도한 경우, 1주택자 요건을 인정받는 케이스도 있음.

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3.  성공 사례 분석

이제 본격적으로 실제 사례를 소개할게요.
(모든 사례는 실제 세무 상담 사례를 바탕으로 개인정보를 제거하고 재구성했습니다.)

✔️ 사례 1: 일시적 2주택을 활용한 전략적 매도

  • 배경: 서울 강서구에 1주택(10년 보유)을 가진 A씨는, 송파구 신축 아파트 분양을 받아 2022년 2월 입주.
  • 문제: 일시적으로 2주택 상태.
  • 전략:
    • 기존 주택은 보유만 하고, 신축 아파트에서 2년 실거주.
    • 2년 이내 기존 주택 매도 → 일시적 2주택 예외 요건 충족.
  • 결과: 송파구 아파트 매도 시점엔 1주택 상태로 인정되어 비과세 성공!

👉 핵심: 신규 주택에 실거주하면서, 기존 주택 매도 타이밍을 정확히 맞춘 것이 포인트.

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✔️ 사례 2: 상속주택 + 장기보유주택 조합

  • 배경: 경기도 수원에 20년 넘게 거주한 아파트 1채 보유, 최근 지방 소형주택을 상속받은 B씨
  • 문제: 다주택자이지만, 지방 상속주택이 주택 수에 포함되는지 여부
  • 전략:
    • 상속주택이 조정대상지역 밖 + 일정 면적 이하주택 수 제외 요건 충족
    • 수원 아파트는 보유+거주 모두 2년 이상 → 1주택 비과세 요건 완벽 충족
  • 결과: 세무서 확인 후 비과세 적용 성공

👉 핵심: 상속주택은 무조건 다주택자에 포함되는 것이 아니라는 점!

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✔️ 사례 3: 분양권과 주택을 함께 보유한 경우

  • 배경: C씨는 분양권(청약 당첨)을 갖고 있고, 기존 1주택을 보유한 상태.
  • 문제: 분양권도 주택 수로 들어가서 다주택자가 되는 것 아닌가?
  • 전략:
    • 분양권은 잔금 및 소유권 이전 등기 전까지는 주택 아님
    • 기존 주택을 분양권 등기 전까지 매도하면, 여전히 1주택자로 인정
  • 결과: 분양권 등기 전 매도 성공 → 비과세 가능

👉 핵심: **분양권을 주택으로 보는 시점(등기 기준)**을 잘 파악해야 한다는 점.

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4.  핵심 요약 & 체크리스트

핵심 요약 체크리스트
체크 항목  확인 여부
일시적 2주택 기간 준수했는가?
상속주택이 주택 수 제외 요건에 해당하는가?
분양권/오피스텔의 주택 여부 시점은?
비과세 요건(보유+거주) 2년 이상 충족했는가?
조정대상지역 여부 확인했는가?

다주택자라고 해도, 요건과 타이밍만 맞추면 충분히 비과세 가능성이 있습니다.
이건 ‘탈세’가 아니라, 세법 내에서 합법적으로 허용된 전략이에요.

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다주택 양도세 중과 절세 전략

전략이 있다면 다주택자도 길이 있다

요즘처럼 부동산 세금이 복잡하고 강화된 시기에는, 제도를 정확히 이해하고 전략적으로 움직이는 게 가장 중요합니다.
특히 양도 시점, 거주 여부, 상속주택 처리 방식 등은 작은 차이로 수천만 원의 세금 차이가 생기기도 해요.

💡 세무사 상담을 통해 미리 시뮬레이션을 해보는 것도 좋은 방법입니다.
절세는 아는 사람이 ‘합법적으로’ 가져가는 혜택입니다.